예비 건축주에게 도움 될만한 상식

 

거림콘하우징을 찾아주셔서 감사합니다.

내 집을 짓는건 일생일대의 큰 사건이자 행복한 일입니다.

그러나 집짓기를 결심한 건축주들은 전쟁을 앞둔 초보병사의 마음과도 같을것인데요,

"내가 과연 건축이라는 미지의 세계에 뛰어 들어 승리를 거머쥘 수 있을까?"

거림콘하우징은 이런 두려움을 가진 수많은 예비 건축주들에게 올바른 조언을 해드리고자 합니다.

 

 

"평당 얼마에요?"

집을 짓고자 하는 예비 건축주라면 맨처음 하게 되는 질문이 바로 "평당 단가"입니다.

참 쉽고도 단순해 보이는 이 질문은 기준의 잣대를 어디로 삼느냐에 따라 수많은 답변을 만들어내는 그야말로 추상적이고, 마치 판도라의 상자를 떠올리게하는 말입니다.

 

비전문가의 관점에서 쇼핑하듯 집을 짓고자 한다면 누구나 싸고 좋은 집을 원할 것이고, 싸고 좋은 집을 지을 수 있다고 말하는 시공사의 "평당 얼마다" 라는 답변을 절대적 기준으로 삼는것은 당연합니다.

그런데 사실 집을 짓는것은 완성품으로 판매하는 양산형 제품을 구입하는것과 다르기에 평당 얼마라고 논하는 것 자체가 참으로 많은 오해를 불러 일으킵니다.

 

예비 건축주는 총비용이 얼마인지 추산하기 위해 이 질문을 합니다. 하지만, 건축주가 생각하는 평단 단가와 시공사가 생각하는 평당 단가에는 분명한 차이가 존재합니다.

건축주는 통상 집이 완공되고 들어가서 사는 데까지 필요한 예산 전체를 건축 평수로 나눈 평당 단가를 떠올립니다.

그러면 이 안에는 토지구입비+건축을 위한 토목설계비+토목 공사비+건물 설계비+건물골조(내/외장)건축비+건물 인테리어 공사비 정도입니다.

혹 어떤 경우는 조경 공사 비용까지 포함하여 묻는 경우도 있지만 대개 조경은 빼고 평당 얼마냐고 묻지요.

 

 

"조경 빼고 이런 집 지으려면 평당 얼마나 들어요?"

자, 이글을 읽는 고객님께서 이런 질문을 받은 시공자라고 가정해보죠. 고객님은 뭐라고 대답할 것입니까?

대개는 "다른 항목은 빼고 건축만 보신다면 평당000원 정도에 가능합니다" 라는 말을 하게 되고 이 경우 예비 건축주는 "그럼 뭐가 더 들어가는데요?" 라고 되묻게 됩니다. 그럼 보편적으로 별도 공사 항목과 행정 업무에따른 세금 비용을 읊어주지요.

"정화조 공사비용, 행정업무비용, 전기, 통신, 가스, 수도 등 인입 공사비용, 싱크대, 붙박이장, 신발장 등 가구공사비용, 토목공사, 경계측량, 분할측량, 현황측량 등 측량공사, 난방공사........"생각지도 못했던 항목들이 줄줄이 읊어지는 순간 예비 건축주의 머릿속은 용량초과로 당최 무슨말을 하는지 이해가 잘 안될것입니다. 하지만 정신을 차리고 하나하나 듣다 보면 상식 수준의 항목들이고 상담자가 하는 말이 틀린 말이 하나 없음이 인지됩니다. 그리고 하나씩 계산을 해나가다 보면보통 공사비용의 15%에서 20%정도의 예산이 더 필요함을 깨우치게 됩니다.

 

그럼 평당 300만원짜리 30평이라고 가정하고(9천만원), 여기에 최대 20%정도의 별도의 공사비용을 책정하여 약1억8백만원이면 공사가 가능하리라고 봅니다. 그럼 예비비 책정해서 1억1천만원 내외면 되겠다고 생각하고 계약서를 작성합니다.

 

자, 여기서 평소 큰 창문이 있고 높은 층고를 지닌 복층의 조립식주택을 꿈꾸었던 예비 건축주가 있다고 가정해보시지요.

그의 이름은 '거림', 아파트의 단조로움에서 탈출해 널찍한 전원에서 폼 나게 살아보고 싶어 주택 건축을 마음먹었다는 설정입니다.

 

그가 처음으로 예상한 예산은 평당 300만원(부가세별도) x 30평 = 9천만원

 

예비 건축주 거림씨는 설계비는 건축 회사에서 포함해서 진행해준다고 했으니 이거면 다 될거라는 생각을 합니다.

과연 총 공사비용은 여기서 끝이 날까요? 이제 생각지도 못한 복병들이 출현하게 됩니다.

 

 

"집짓기 과정에 도사리고 있는 숨은 복병들"

 

첫 번째 복병은 주택의 층고에 따른 추가 비용

대개 아파트에 거주했던 사람들이 주택에 갖는 로망은 층고가 높은 집입니다. 탁 트인 층고만 봐도 입꼬리가 올라갔던 건축주들은 자신이 집을 짓고자 하는 지역에 건축되어있는 주택들의 성향과 상관없이 미국이나 유럽 혹은 따뜻한 나라에서 주로 건축된, 커다란 창문이 매우 인상적인 층고 높은 집을 설계해달라고 자료 이미지를 주었을 확률이 높습니다.

물론 저희 고객님들 또한 대다수 그런 로망을 가지고 접근하시는 분이 많습니다. 설계자는 그 뜻을 반영하여 그럴듯한 외관을 지닌 설계를 내놓았을 것이며 거림씨는 좋다고 고개를 끄덕일 것입니다. 이때, 이 층고는 대부분 거실의 높이를 높인 경우가 많은데 흔히

'오픈 천장'이라고 말하는 이 분야는 보편적으로 1층 오픈시 500만원, 1.5층 오픈시 900만원, 2층 기준 오픈시 1,200만원의 추가 비용이 별도 책정됩니다. 거실 전체가 아닌 일부 오픈인 경우에는 면적에 비례한 %금액을 적용하게 될 것입니다. 거림씨 그가 시원하게 2층 복도에서 내려다보는 거실을 꿈꿨다면 1,200만원의 별도 비용이 책정되게됩니다. (+1,200 / 누적 1,200)

 

두 번째 복병은 화장실 개수에 따른 추가비용

요즘은 30평대 복층 주택에도 3개의 화장실을 두는 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있는데, 1층 거실 손님용, 1층 안방 부부용, 2층 자녀용. 서로의 라이프 스타일에 따라 하나씩 개별 실을 두고자 하니 당연히 비용은 상승합니다.

처음에는 진지한 고민없이 상담자와 그림을 그리다 책정하게 된 화장실3개는 30평 주택에 400만원의 추가비용을 책정하게 합니다.

통상적으로 31~40평까지는 2실, 41평~59평까지는 3실이 기본 제공됩니다. (+400 / 누적 1,600)

 

세 번째 복병은 다락방 면적에 따른 추가비용

주택의 로망 중 빼놓을 수 없는것이 바로 다락입니다. 처음에 다락은 세 평이면 되겠다고 생각하지만 보통 계단실 1.5평의 면적을 포함한 3평의 다락은 궁색하기 그지없어 보입니다. 창고의 역할이라면 모르겠지만 적어도 방의 역할을 하려면 4.5평 이상은 되어야 합니다. 이곳을 취미실로 꾸미거나 아지트로 꾸미겠다는 생각을 했다면 6평 정도는 되어야 그럴듯한 그림이 나올것입니다. 다락 공사비는 평당가의 50%로 책정되는데 가중 평균높이 1m80cm 이하로 바닥, 마감공사, 도배는 동일하지만 도어가 없고, 난방이 없는 것이 원칙입니다. 다락을 6평으로 했다면 900만원이 추가됩니다. (+900 / 누적 2,500)

여기에 일명 '뻐꾸기 창'으로 불리는 도머 창을 더한다면 추가비용이 들어가죠. 통상적으로 뻐꾸기 창을 하는 이유는 외관 디자인과 다락방의 쓸모 때문인데 다락방의 경사 지붕에 뻐꾸기 창을 내면 사람이 설 수 있어 공간 활용도가 높아지기 때문입니다.

도머 창 부분은 바닥 면적 기준 10㎡를 초과할 수 없으며 창호 비용은 별도로 추가됩니다. 개당 50만원 정도로 볼 수 있죠. 6평 정도의 다락이라면 통상 2개는 설치됩니다. (+100 / 누적 2,600)

 

네 번째 복병은 포치

포치란 바닥에 기둥이 있고 지붕과 난간이 있는 공간으로, 발코니 확장과 비슷하다 보시면 됩니다. 이 역시 평당 시공 단가의 50%가 적용됩니다. 포치는 보통 현관이나 거실 창과 같은 사람의 출입 동선이 있는 곳에 외부 차양이나 비를 막기 위해 설치하죠. 현관쪽에 1평, 거실 베란다 창 쪽에 3평만 추가해 보기로하겠습니다. (평당 단가 약 300만원 x 4평 ÷ 2 = 600만원) (+600 / 누적 3,200)

 

다섯 번째 복병은 실 위 옥상 데크

실 위 옥상 데크는 1층 방위에 데크를 만드는 면적을 뜻하는데, 보통 평당 120만원이 소요되고(콘하우스의 경우 평당 50만원 정도로 저렴하게 제작가능) 설계디자인을 보니 3평 정도 나와있는데 기왕 쓰는거 옆쪽까지 다 쓰면 시원하고 좋을 거 같다는 생각에 3평만 더 추가하여 6평을 실 위 데크로 만들기로 합니다.

 평당 단가 약 120만원 x 6평 = 720만원인데 ( +720 / 누적 3,920) 또한, 포치 부분까지도 데크로 만든다면 활용도가 더 클 것 같습니다. 상담을 해보니 평당 70만원이면 된다고 해서 까짓거 그것도 적용하기로 합니다. 포치가 4평이었으니까 280만원 추가입니다. (+280 / 누적 4,200)

 

여섯 번째 복병은 소방 설비

소방 설비는 선택의 여지없이 무조건 해야 합니다. 면적당 2만원이 적용되며 이 경우 각 실당 건전지로 작동하는 화재감지기와 각 층마다 소화기가 설치되죠. 30평 면적 기준으로 60만원 추가 입니다. (+60 / 누적 4,260)

 

마지막 일곱 번째 복병 지붕

지붕 각도가 6~15도일 경우, 또는 35도 이상인 경우에는 1㎡당 약 3만원의 비용이 추가됩니다. 모던 스타일일 경우 두겹 후레싱 등이 추가될 여지가 있으므로 20㎡의 기준으로 60만원 추가를 가정해 보겠습니다. (+60 / 누적 4,320)

 

자, 이쯤 되면 추가비용 발생은 4,320만원입니다. 그러면 기본 건축비 9,000만원에 4,320만원이 더해진 1억3천3백2십만원에 부가세10%를 더해 1억4천6백5십2만원이지요. 여기에 별도 공사비용과 예비비로 산정한 1,800만원을 더해 총 1억6천4백5십2만원 이라는 총예산이 산출됩니다.

거림씨가 넉넉하게 잡았던 1억1천만원보다 약 5천4백5십2만원이 오버되었는데 이게 끝이 아닙니다..... 창호 비용의 추가가 거림씨를 기다릴 것입니다. 평당 300만원에 책정된 창호의 크기와 사양을 정확히 확인해보지 않은 이상 예상하지 못했던 추가 비용이 출현한다는 말입니다.

 

여기에 인테리어 비용과 이사에 따른 가구 및 가전 구입비용, 이사를 먼저해야 할 경우 이삿짐 보관비용, 입주 전 체류 비용은 별도이지요.....굳이 이것을 감안하지 않더라도 예비 건축주 거림씨가 알고자 했던 평당 단가는 결국 약 549만원이 나와버립니다.

이것은 억지 논리가 아닌 현실입니다.

 

자 다시 한번 물어보겠습니다.

"이런 집을 지으려면 얼마나 드나요?"

 

처음 예상 9,000만원(30평 기준)

1.층고 높임 : 1,200만원(CON하우스의 경우 HQ-하이큐빅형 특수제작으로 비슷한효과 창출) 

2.화장실 추가 : 400만원

3.다락형성 : 1,000만원

4.포치 설치 및 데크 : 880만원

5.옥상 데크설치 : 720만원

6.소방 설비 : 60만원

7.지붕 각도 추가 : 60만원

8.부가세 별도

총 건축비 1억3천3백2십만원

*별도의 공사비와 예비비 20%

입주까지 예상 건축비 1억6천4백5십2만원

 

 

이글을 읽고 계시는 고객님이 상담자라면 과연 어떤 대답을 하시겠습니까? 만약, 고객님께서 계약에 목말라 있는 상담자라면"부가세를 빼고 현금공사로 했을때 부가세를 빼고 350만원까지 해드릴 수 있습니다" 라고 말하며 건축주의 눈치를 볼 것이고, 바람직한 상담자라면 "이런 스타일의 조립식 주택은 경제적이지는 않아요. 평당 350만원대의 건축비로 접근하기엔.....글쎄요. 그래도 굳이 이런 스타일로 건축을 원하신다면 건축공사비용은 350만원 사양 기준으로 100만원 정도의 추가는 예상하셔야 할 겁니다. 부가세까지하면 평당 450만원 정도는 들겠네요. 물론 정확한 견적은 주택 설계 후 산출이 가능하구요. 건축공사 외에 별도 비용은 약15~20% 정도 잡으시되 집을 짓게 될 토지의 상황에 따른 토목 비용, 인테리어에 민감하실 경우 인테리어 비용에 증감요소가 있습니다. 브랜드 싱크대나 브랜드 욕실도기를 원하신다면 추가비용이 더 발생할 수도 있구요. 마지막으로 예산을 잡으실 때 이사 및 각종 세금 관련된 비용은 세무사와 상담을 통해 별도로 잡아보시는 게 좋을 것 같습니다." 라고 말할 것입니다.

만약 이 글을 읽고 있는 고객님이 예비 건축주라면, 과연 어떤 상담자와 시공 상담을 하고 싶으신가요?

 

견적에 대한 숙제는 건축주, 시공사 모두에게 적용됩니다. 상대적으로 아파트보다 주택 문화가 발달한 일본의 경우, 견적산출과 현장관리를 담당하는 '공무소', 시공관리를 하는 '매니지먼트'회사가 별도로 존재하기에 건축주들은 이 '매니지먼트'사를 통해 모든 업무를 원스톱으로 케어받기에 이러한 문제가 덜한편이지만 우리나라는 참 심각합니다.

대형 건축사들은 공무 파트가 존재하기에 비교적 정확한 견적을 빼지만 대부분의 일반 시공사들은 1㎡면적(흔히 헤배당이라 칭함)으로 어림잡는 주먹구구식의 견적이 주를 이루고 있습니다. 그러다 보니 공사 견적을 넉넉하게(?) 잡을 수밖에 없는 형편입니다.

 

하지만,

계약 당시 높은 가격을 부르면 성사가 어려우니 초기에 계약할 때는 낮은 금액으로 계약한 후 건축주의 디자인 변경 요청 시에 "이때다!" 하며 추가 견적을 제시하게 되는데(거의100% 디자인 변경 요청이 발생하게됨) 이 금액이 도를 넘어 공사중지는 물론 법정다툼까지 이어지는 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

계약 성사를 위해 사람 봐가며 평당 단가를 부르는 시공 회사들(속된말로 고객을 상대로 말장난치는 회사들)이 즐비한 것은 우리나라 건축시장 여건상 그들이 사업을 영위하기 위해서는 어쩔수 없는 처사라 할 수도 있겠습니다.

 

컨테이너하우스(콘하우스) 또한 엄연한 건축이므로 크게 다를것은 없습니다.

다만, 저희 거림콘하우징 만큼은 누구에게나 똑같은 스펙이라면 똑같은 가격의 콘하우스를 시공해 드리고 있습니다.

견적 산출시 누구에게나 동일한 비용의 견적을 산출하며, 모든 시공이 끝난 후 즉시 입주하여 생활이 가능하도록 전체 마감을 포함한 견적을 산출해드리고 있으므로 일반적인 건축과는 다른, 매우 합리적인 가격의 컨테이너하우스를 소유하실 수 있습니다.

부디 이 글이 거림콘하우징을 방문해 주시는 예비건축주 님들께 작으나마 도움이 되길 바랍니다.

 

※해당글의 내용 상당부분은 네이버블로그-'전원속의 내집' 기사를 인용한 것임을 밝힙니다.

 

       거림콘하우징